• Desde o passado dia 26 de Junho de 2019, que a identificação do cliente deve ser feita antes do estabelecimento da relação do negócio e terá de passar pela recolha do nome, morada, nacionalidade, NIF, profissão e entidade patronal ou, no caso das empresas, da morada da sede ou sucursal ou a identificação de todos titulares com participações superiores a 5%;
  • A par desta identificação, as entidades com actividade imobiliária estão ainda obrigadas a ter um registo escrito das informações recolhidas, que deve ser mantido por 7 anos, e a definirem modelos de gestão de risco de forma a identificar operações suspeitas de branqueamento ou de financiamento do terrorismo;
  • Os novos deveres de identificação e comunicação são exigidos sempre que estiver em causa uma transacção de montante superior ou igual a 15 mil euros, quando a imobiliária ou o mediador suspeite que as operações em causa possam estar relacionadas com branqueamento de capitais ou financiamento de terrorismo ou quando haja dúvidas sobre a veracidade dos dados de identificação dos clientes;
  • No âmbito destas novas regras, a entidades imobiliárias têm de comunicar ao Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC) os elementos relativos a cada transacção imobiliária em que intervenham, bem como os elementos relativos aos contratos de arrendamento cujo valor de renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros;
  • As empresas do setor com mais de cinco colaboradores passam também a estar obrigadas a ter um Responsável pelo Cumprimento Normativo (RPN);
  • Quem desrespeitar, arrisca-se a enfrentar penas de prisão (entre os 2 e os 12 anos) e multas de milhares de euros.

Regulamento n.º 276/2019:

https://dre.pt/home/-/dre/121579357/details/maximized

 

O pagamento do IMI é feito todos os anos pelo proprietário do Prédio Rústico e/ou Urbano. Os meses de pagamento do IMI e o número de prestações em que é pago, variam em função do valor de IMI devido.

Prazo de pagamento do IMI

Até 2019, o IMI era pago numa só prestação se o valor do imóvel fosse inferior a 250 euros. A partir de 2019, este limite baixa para 100 euros.

Segundo as novas regras, o pagamento do IMI deve ser feito da seguinte forma e dentro dos seguintes prazos:

Valor do IMI a pagar Número de prestações Meses de pagamento
inferior a € 100 1 Maio
entre € 100 e € 500 2 Maio e Novembro
superior a € 500 3 Maio, Agosto e Novembro

Ou seja IMI é pago:

  • numa única prestação, em Maio, quando é inferior a 100 euros;
  • em duas prestações, em Maio e Novembro, quando é superior ou igual a 100 euros e inferior a 500 euros;
  • em três prestações, em Maio, Agosto e Novembro, quando é superior a 500 euros.

Pagamento do IMI

O pagamento do IMI faz-se através de um documento único de cobrança (DUC) que o contribuinte recebe em Abril. Caso, por algum motivo, não receba este documento a tempo de proceder ao pagamento da prestação de Maio, pode pedir uma segunda via online ou em qualquer repartição de finanças.

É possível ter isenção no IMI?

Sim, é possível estar isento da liquidação deste imposto em duas situações distintas:

  • Por um lado, é possível ter isenção temporária. No caso de se tratar de um imóvel adquirido para Habitação Própria e Permanente, se o Valor Patrimonial não for superior a 125 mil euros e se o rendimento colectável do agregado familiar for inferior a 153.300 mil euros para efeitos de IRS, então a família poderá ter isenção no pagamento do IMI durante três anos;
  • Por outro lado, é ainda possível beneficiar de uma isenção vitalícia. Para tal, é necessário que o rendimento anual do agregado familiar não seja superior a 15.295 mil euros, o que representa 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais de 475 euros.

 Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

IMT, é um imposto que se aplica quando se realiza a compra de uma casa ou de um terreno e o seu pagamento deve ser efectuado antes do Contrato de Compra e Venda (Escritura), uma vez que para a realização deste será exigida a apresentação do respectivo comprovativo de pagamento.

O IMT incide sobre o valor descrito na Escritura, ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, consoante o maior os dois valores. A forma de pagamento mais usual é através de qualquer caixa multibanco (ATM) através da referência descrita nas guias de pagamento, previamente emitidas por qualquer repartição de finanças.

Existe isenção de IMT apenas quando os imóveis se destinam a Habitação Própria e Permanente e para imóveis com valor colectável até 92.407 euros (Continente) e 115.508,75 euros (Regiões Autónomas da Madeira e Açores). Acima destes valores e para as restantes operações de aquisição (Habitação Secundária ou Arrendamento, Prédios Rústicos e Outros Prédios Urbanos ou Aquisições Onerosas) aplica-se a fórmula do IMT e as tabelas que pode consultar no link do final do texto.

Cálculo do IMT

Para calcular o IMT é necessário efectuar os seguintes passos:

  • Seleccionar a tabela de IMT correspondente à localização do imóvel (Continente ou Regiões Autónomas);
  • Seleccionar a tabela de IMT de acordo com tipo de imóvel (Habitação Própria e Permanente; Habitação Secundária e Arrendamento; Prédio Rústico; Outros Prédios Urbanos e Outras Aquisições Onerosas);
  • Identificar o intervalo de valores no qual se situa o imóvel (o valor a considerar será o mais elevado entre o valor da Escritura e o VPT);
  • Multiplicar pela taxa a aplicar;
  • Deduzir a parcela a abater ao valor obtido.

Imposto de Selo (IS)

O outro imposto a aplicar na compra de imóvel é o Imposto do Selo, que se paga em duas situações distintas:

Imposto de Selo na compra de um imóvel

Na celebração da Escritura há, para além do IMT, a pagar 0,8% sobre o valor descrito na Escritura, ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, consoante o maior os dois valores. A forma de pagamento mais usual é através de qualquer caixa multibanco (ATM) através da referência descrita nas guias de pagamento, previamente emitidas por qualquer repartição de finanças.

Imposto de Selo no crédito à habitação

Caso exista concessão de empréstimo à habitação, o consumidor deverá pagar Imposto de Selo sobre o valor financiado. Este imposto será pago no momento em que o montante do financiamento é transferido para a conta bancária do cliente que vai comprar o imóvel.

Neste caso específico, existem duas incidências diferentes:

  • Para contratos de crédito com um prazo de pagamento superior a 5 anos, o Imposto de Selo é de 0,6%;
  • Caso o prazo de pagamento seja inferior a cinco anos, a taxa é de 0,5%.

Links úteis:

http://apemip.info/info/imt.cfm

http://www.creditohabitacao.com/artigos/blogue/show/tabelas-de-imt/

O Certificado Energético é obrigatório em edifícios novos antigos a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento, pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários. O documento tem de ser apresentado quando é assinado o Contrato de Compra e Venda (escritura), Locação Financeira ou Arrendamento, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence. Também os edifícios que sejam alvo de intervenções superiores a 25% do seu valor são obrigados a solicitar a emissão do Certificado eEnergético.

O que é o Certificado?

É um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). Contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Indica medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento, entre outras. O documento é válido por 10 anos para edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércio e serviços. No caso de grandes edifícios de comércio e serviços, o prazo é de:

  • 6 anos, para certificados SCE emitidos até 30 de abril de 2015;
  • 8 anos, para certificados SCE emitidos após 30 de abril de 2015.

O que determina a classe energética?

A localização do imóvel, o ano de construção, se se trata de um prédio ou de uma moradia, o piso e a área, assim como a constituição das suas envolventes (paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados). Os equipamentos associados à climatização (ventilação, aquecimento e arrefecimento) e à produção de águas quentes sanitárias também influenciam.

Como pedir?

Pesquise por peritos qualificados da sua área de residência em www.adene.pt. Solicite cotações a diferentes peritos, pois o preço pode variar consoante o técnico, o tipo de imóvel e a localização. Avance com o pedido de certificação quando reunir a documentação necessária. Após o levantamento efectuado na visita ao imóvel, o perito faz os cálculos que vai introduzir no Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios. Peça para consultar uma versão prévia antes da emissão do certificado.

Quanto custa?

As taxas de registo e emissão do certificado para uma habitação variam entre € 28 (T0 e T1) a € 65 (T6 ou superior), mais IVA. No caso de edifícios de comércio e serviços, oscilam entre € 135 (área útil até 250 m2) e € 950 (superior a 5000 m2), mais IVA. A este valor acresce o preço do serviço cobrado pelo perito, que não está tabelado. Convém comparar honorários.

Pode ficar isento das taxas, caso o edifício já apresente um Certificado Energético e as medidas indicadas no mesmo tenham sido implementadas. Para tal, deve reunir três condições:

  • o Certificado original ter menos de 10 anos (prazo de validade);
  • as medidas conduzirem à melhoria da classe energética;
  • após a sua implementação, o edifício obter, no mínimo, B-.

Quanto tempo demora?

Dado que os peritos têm autonomia para tratar de todo o processo, pode demorar de 3 a 6 dias.

Que documentos são necessários?

Cópias da planta do imóvel, caderneta predial urbana, certidão de registo na conservatória e ficha técnica da habitação (para imóveis de construção posterior a 30/03/2004. É recomendável a apresentação de quaisquer documentos existentes, com especificações técnicas dos materiais e sistemas de climatização e produção de água quente utilizados.

Qual o valor das multas?

Os particulares em incumprimento sujeitam-se a uma multa de 250 e 3740 euros. Já as empresas poderão pagar entre 2500 e 44 890 euros.

Fórmula de cálculo das Mais-valias Imóveis

A fórmula para calcular a Mais-valia ou Menos-valia é a seguinte:

Mais valia (MV) = Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização) – encargos com a valorização – despesas com compra e venda do imóvel

Nos encargos com a valorização podem ser consideradas obras ou investimentos na casa, tais como a colocação de painéis solares, desde que realizados nos últimos cinco anos antes da venda, e devidamente documentados, bem como podem ser deduzidas as despesas com IMT, registos e escrituras, e até com a mediação imobiliária, enquanto despesas de compra e venda.

Impostos sobre as Mais-valias Imóveis

A venda de um imóvel deve sempre ser declarada no anexo G da declaração de rendimentos (Modelo 3) do vendedor, e caso haja Mais-valias estas são tributadas como rendimento, na percentagem de 50% do valor de lucro apresentado.

Isenção de IRS

Há no entanto situações em que as Mais-valias pela venda de imóveis estão isentas do pagamento de IRS:

  • Caso o imóvel vendido tenha sido comprado antes de 1 de Janeiro de 1989 (data do Código do IRS) – neste caso a mais valia não será sujeita a IRS
  • Caso o valor da venda de Habitação Própria e Permanente seja reinvestido na aquisição, construção ou obras em nova Habitação Própria Permanente – neste caso o reinvestimento terá que ter sido realizado nos 36 meses seguintes à venda (ou nos 24 meses anteriores à compra). Para este efeito deve ser utilizada a totalidade do valor da venda, caso contrário as mais valias serão tributadas de forma proporcional.

Salvaguardando devidamente o Regulamento (EU) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril (RGPD), a entidade bancária poderá solicitar o seguinte:

  • documento(s) de identificação, incluindo NIF(s);
  • estado civil;
  • naturalidade, freguesia e concelho;
  • morada;
  • extractos bancários dos últimos 3 meses;
  • recibos de vencimento dos últimos 3 meses;
  • última declaração de IRS;
  • última nota de liquidação de IRS;
  • comprovativo de outros créditos, se os houver;
  • declaração de efectividade, pela respectiva entidade patronal ou declaração de início de actividade
    no caso de empresário em nome individual.

Do(s) proprietário(s):

  • documento(s) de identificação, incluindo NIF(s);
  • estado civil;
  • naturalidade (freguesia e concelho);
  • no caso de pessoa colectiva, certidão permanente ou o respectivo código de acesso;
  • morada ou sede.

Do imóvel:

  • Caderneta Predial, emitida pelo serviço de finanças;
  • registo na Conservatória do Registo Predial (CRP), da respectiva freguesia;
  • Certificado Energético, obrigatório desde 01/12/2013, salvaguardando as respectivas excepções;
  • Alvará de Licença de Utilização, emitido pela respectiva Câmara Municipal, excepto se descrito na CRP, para construções posteriores a 1951;
  • planta(s) do imóvel, se existirem;
  • Ficha Técnica da Habitação, para imóveis de construção posterior a 30/03/2004, emitida pela
    respectiva Câmara Municipal.

Salvaguardando devidamente o Regulamento (EU) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril (RGPD), é obrigatório o preenchimento e assinaturas do Contrato de Mediação Imobiliária, que será validado depois de numerado.